최근 전세사기가 사회적 문제로까지 대두되었습니다. 전세사기를 당한 피해자는 ‘미래를 앗아갔다’라고 말했는데요, 그만큼 피해자들에게는 너무나 소중한 종자돈이었으며 희망이었습니다.
그래서 오늘은 전세사기 수법 및 예방,악성임대인 조회 등에 대해 알아보겠습니다.
전세사기 수법
그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 총 2조원에 달하며 날이 갈수록 피해건수도 증가하고 피해금액도 커지는 추세라고 합니다.
특히 청년세입자 일수록 더 조심해야 하는데요, 보증금 사기를 당한 사람 3명중 2명이 청년층이라 할 정도로 매우 높은 비중을 차지하기 때문입니다.
깡통전세 사기
깡통주택이란 임대인의 집이 경매로 넘어갔을때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가르켜요.
아래 그림처럼 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 깡통주택이라고 할수 있습니다.
깡통전세 사기 예방법
적정시세 확인
국토부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
임대인 경제력 믿지 않기
임대차 계약을 할때 임대인이 경제력을 과시하며 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어서는 안됩니다.
전세반환보증보험 가입이 가능한 집인가?
전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져 주는 상품으로 아무리 깡통주택을 잘 판별했다하더라도 집값이 하락하면 어떤 집도 깡통주택이 될 수 있습니다.
계약 체결 전 전세보증금반환보증(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증)에 가입이 가능한 주택인지 먼저 따져보고 계약체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.
가짜 임대인과의 계약
임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 심심치 않게 발생하고 있습니다.
‘가짜 임대인’이 건물을 임대하면서 알아낸 ‘실제 임대인’의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주나 대리인인척 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 수법입니다.
가짜 임대인 예방법
등기부등본과 임대인 신분증 확인
신분증에 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 합니다.
이때 등기부등본(인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/) 을 위조하는 사례가 있었으므로 본인이 직접 발급받아 확인해 보는 것을 추천드립니다.
임대인 대신 대리인과 계약하는 경우
위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하시고 임대인과의 유선 통화를 통해 계약내용을 다시 확인하세요.
전세보증금은 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야합니다. 만일 임대인의 요청으로 대리인 계좌에 입금하는 경우에는 계약서에 특약사항으로 ‘임대인 요청에 따라 대리인 계좌로 입금’했음을 명시해야 합니다.
신탁회사의 동의없는 계약
신탁등기가 된 집을 계약할 경우 반드시 신탁회사의 동의를 받거나 아예 신탁회사와 계약해야 합니다. 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사로 넘어가기 때문입니다.
신탁등기 전세사기 예방법
신탁원부를 통해 권리관계를 파악하는 일은 개인에게 다소 생소할 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것을 추천합니다.
나쁜 공인중개사 프르세스
임대인없이 공인중개사가 대리인을 자처하면서 맺는 계약은 위험합니다.
예를들어 나쁜 공인중개사가 임차인과 보증금 1억의 전세계약을 체결하고 임대인에게는 보증금 1천만원의 월세계약을 체결했다고 거짓말을 한다음 9천만원의 차액을 빼돌리는 수법입니다.
나쁜 공인중개사 예방법
브이월드(https://www.vworld.kr/)에서 등록 및 정상영업여부를 확인하세요.
중개대상물 확인, 설명서, 손해배상책임 관련증서 등도 확인하세요.
계약당일 벌어지는 전세사기
만약 전세계약을 6월 31일에 했다면 임차인은 7월1일부터 대항력이 생깁니다. 임대인이 6월 31일에 전세계약 후 주택담보대출을 받고 근저당 설정을 마친다면 근저당 효력은 6월 31일부터 생기므로 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 됩니다.
계약당일 벌어지는 전세사기 예방법
전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본 확인하고 계약서를 쓸때는 계약체결 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 해요.
그래도 불안하다면 전세권을 설정해 그 집에 대한 권리관계를 내 앞으로 돌려놓을 수도 있습니다. 전세권은 등기한 때 부터 효력이 발생해 우선 변제권을 갖게되지만 다소 큰 금액의 비용이 발생할 수 있습니다.
이중계약
임대인이 새로운 임대인에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적하는 수법입니다.
이중계약 예방법
기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금을 지급해야합니다. 만약 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 생길 수도 있는데 이때는 계약서에 특약사항으로 정확히 기입해두어야 합니다.
특약조건 불이행
일부 임대인들은 계약 후 근저당이나 신탁을 전부 정리할테니 일단 계약을 하자고 부추깁니다. 계약서에도 특약사항으로 ‘근저당과 신탁등기 등을 말소’한다고 씁니다.
하지만 임대인이 특약조건을 지키지 않으면 내가 계약하기 전에 잡혀있던 빚들은 나보다 우선시 되므로 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.
특약조건 불이행 예방법
특약조건에 ‘근저당을 말소하지 않을 경우 전세계약을 취소’ 식의 임대인의 의무를 명확하게 기재하거나 보증금을 신탁회사로 입금하는 방법이 있습니다.
미납국세 및 임금채권 우선변제
임대인이 고액체납자라면 집이 경매에 넘어 갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
미납국세 및 임금채권 관련 전세사기 예방법
국세는 세무소(또는 홈텍스 https://www.hometax.go.kr/), 지방세는 주민센터(또는 위텍스 https://www.wetax.go.kr/)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)
보증기관(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증)에 문의하여 전세보증금반환보증상품에 가입하세요.
등기부등본을 확인해 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정등의 단어들이 보인다면 계약하지 마세요.
악성임대인 조회
상습 채무불이행자로 지정된 임대인의 명단을 국토교통부 홈페이지 또는 주택보증공사 홈페이지 등 정보통신망을 이용하여 공개하는 제도를 운영하고 있습니다.
따라서 계약 전 악성임대인 조회서비스를 이용해보시는 것을 추천드립니다.
마치며
이상으로 전세사기 수법 및 예방,악성임대인 조회에 대해 알아보았습니다.
전세계약을 하기 전에는 꼭 전세계약 주의사항을 잘 알아보고 의심과 확인을 끊이없이 반복하면서 계약하시기 바랍니다.